Duitse Grunderwerbsteuer: stijgende „kosten koper“ en de gevolgen voor de financiering

Sinds 1 juli heeft het Bundesland Mecklenburg-Vorpommern de Grunderwerbsteur (=overdrachtsbelasting) verhoogd van 5% naar 6% van de koopprijs. Aldus ligt de Grunderwerbsteuer nu in meer dan de helft van alle Bundesländer op een niveau van 6% of meer. Opvallende uitschieter in de ranking is het Bundesland Bayern waar de Grunderwerbsteuer slechts 3,5% bedraagt!

Door de relatief hoge Grunderwerbsteuer maken de bijkomende “kosten koper” bij de verwerving van onroerend goed voor kopers/ beleggers gaandeweg een substantieel deel uit van de totale investering. De bij een verwerving betrokken banken financieren de Kaufnebenkosten (=kosten koper) veelal niet en zij stellen zich op het standpunt dat een verwerver van een object deze Kaufnebenkosten uit eigen middelen dient te bekostigen.

In grote lijnen verlangt de bank zo’n 20% van de te plegen investering als inbreng aan eigen middelen waarbij de Kaufnebenkosten eveneens uit eigen middelen dienen te worden voldaan. Door de stijgende prijzen van het vastgoed in Duitsland nemen de absolute te betalen bedragen aan Grunderwerbsteuer toe hetgeen de aankoop van een eigen huis voor particulieren steeds moeilijker maakt.

In onderstaande tabel een overzicht van de percentages Grunderwerbsteur alsmede de range van courtages (inclusief Duitse BTW, zijnde 19%) die Duitse makelaars in rekening brengen bij het tot stand komen van een transactie. Deze makelaarskosten zijn in vergelijking met Nederland hoog en slechts af en toe onderhandelbaar. Naast de Grunderwerbsteuer en makelaarskosten dienen kopers te rekenen met circa 2% aan notariskosten en kosten voor het Duitse Kadaster. De kosten van deze dienstverlening zijn wettelijk vastgelegd en niet onhandelbaar.

In sommige gevallen kan heffing van de Grunderwerbsteuer worden beperkt. In het geval dat een koper een kavel koopt en in een later stadium aan een niet bij de verkoop van de grond betrokken partij een opdracht tot nieuwbouw geeft wordt er in principe alleen Grunderwerbsteuer over de aankoopsom van de grond berekend. De bouwkosten vallen buiten de heffing. Dergelijke transacties vragen om een hoge mate van zorgvuldigheid en het advies is om dergelijke constructies vooraf te laten toetsen door een fiscalist.

Tevens wordt de weg van splitsing van de koopsom in een deel voor onroerende- en roerende goederen wel eens toegepast maar deze weg levert minimale besparingen op en wordt derhalve niet geadviseerd.

Terug naar overzicht
×