info@vastgoedzoek.nl
+31 6 28 95 44 54
Zelfs de pandemie heeft de vastgoedhausse in Duitsland niet gestopt. Stijgende bouwkosten lage rente en inflatie zullen de prijzen verder opdrijven.
Huurders en huizenkopers in Duistland moeten zich voorbereiden op verder stijgende prijzen in het nieuwe jaar. Volgens experts is een einde aan de lange hausse op de Duitse huizenmarkt onwaarschijnlijk. Hoewel de coronapandemie en de trend naar thuiswerken de druk op steden wat hebben verlicht zin de omliggende regio’s nu booming. Lage renteniveaus en een grote vraag drijven de aankoopprijzen ondanks de pandemie op.
Lonen, materialen, energie: de prijzen stijgen overal
Bouwondernemingen zullen in 2022 te maken krijgen met aanzienlijke kostenstijgingen, zegt Reinhard Quast, voorzitter van de Centrale Vereniging van de Duitse bouwsector. “De bouwprijzen zullen blijven stijgen. In het beste geval verzwakt het momentum.” Hogere energiekosten drijven bijvoorbeeld de prijzen van staal op en beton wordt duurder door hogere dieselprijzen. Daarnaast wordt het wettelijk minimumloon verhoogd naar twaalf euro per uur.
Dure materialen als staal, beton en hout hebben de afgelopen maanden geleid tot de grootste prijssprongen in de bouw in decennia. “Hout en staal bijvoorbeeld zijn leverbaar, maar twee keer zo duur als een jaar geleden”, zegt Quast. Isolatiemateriaal is eveneens sterk in prijs gestegen. Bij beton zijn er soms prijsstijgingen van 15 tot 20 procent, omdat daar de duurdere diesel voor transport naar de bouwplaatsen een stevige impact heeft. “Er is schaarste van veel producten en iedereen in de keten test de prijsplafonds. Dat zal ook terug te zien zijn in de prijzen voor nieuwbouw en in de hoogte van de huren.”
Michael Voigtländer, vastgoedexpert bij het Instituut voor de Duitse Economie, verwacht ook dat de huurprijzen en aankoopprijzen in het nieuwe jaar zullen stijgen. Hij ziet momenteel enige stabilisatie en afvlakking van enkele bouwmaterialen. “In het geval van hout is de markt bijvoorbeeld enigszins versoepeld, maar het is onwaarschijnlijk dat de totale bouwprijzen zullen dalen tot het niveau van twee jaar geleden.”
Rond grote steden wordt het duurder
Er is nog ruimte voor verbetering van de vastgoedprijzen, meent Voigtländer. Vooral eengezinswoningen in de buurt van metropolen zijn in trek, ook omdat door de pandemie de behoefte aan meer ruimte op het platteland toeneemt en thuiswerken langer woon-werkverkeer mogelijk maakt. Zo stegen de vastgoedprijzen in de omgeving vaak sterker dan in de grote steden zelf.
De vastgoedhausse is echter niet langer landelijk, maar moet op een gedifferentieerde manier worden bekeken. In Hamburg en München bijvoorbeeld zwakt de stijging van de huren af. “Naar verwachting zullen de huren waarschijnlijk stijgen in evenwicht met de inkomens”, zegt Voigtländer.
Zal de vastgoedhausse voor onbepaalde tijd doorgaan?
Maar kan dit zo blijven doorgaan? Dit jaar is de prijsstijging historisch hoog geweest. In het tweede kwartaal stegen de prijzen van residentieel vastgoed met gemiddeld 10,9 % in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar, de sterkste stijging in ongeveer 20 jaar, volgens het federale bureau voor de statistiek. In het eerste kwartaal werd al een stijging van 9,4 % genoteerd.
DZ Bank denkt dat de stijging van de vastgoedprijzen in het nieuwe jaar in ieder geval zal verzwakken. De bank verwacht dat de prijzen voor woningen en flatgebouwen in 2022 met 7,5 tot 9,5 % zullen stijgen, iets minder dan de raming voor dit jaar (11 %). De vertraging van de bevolkingsgroei en toenemende nieuwbouw zullen de stijging van de prijzen en huren waarschijnlijk wel iets temperen.
Een renteverhoging zou het momentum meer afremmen, zegt DZ Bank. Maar zelfs dan is de kans op een correctie slechts matig. De toegenomen inflatie zal de vraag naar vastgoed stimuleren mede omdat het spaargeld op de bank devalueert. Dit verhoogt de druk op spaarders om geld te beleggen in reële activa. En residentieel vastgoed wordt door velen beschouwd als inflatiebescherming.
Politici willen reguleren met woningbouw en controle op huurverhogingen
Voor huurders en kopers van onroerend goed zijn dergelijke voorspellingen slechts een schrale troost. De nieuwe stoplichtcoalitie wil hen nu helpen: Meer nieuwbouw, een verlengde Mietbremse en beperking van huurverhogingen moeten verlichting bieden op de woningmarkt. Zo willen de SPD, Groenen en FDP zo’n 400.000 nieuwe woningen per jaar creëren, nadat er vorig jaar ruim 300.000 werden opgeleverd.
Michael Holstein, hoofdeconoom bij DZ Bank, beschouwt dit doel als zeer ambitieus. “Hoe dit gaat lukken, blijft helemaal open.” De bouwsector werkt al op de grens van de capaciteit en de verlengde Miebremse zal de gewenste nieuwbouw niet doen versnellen.
400.000 nieuwe woningen zijn onrealistisch
ZDB-voorzitter Quast vindt ook de doelstelling van 400.000 nieuwe woningen onrealistisch. “Technisch is dit haalbaar, maar er is een gebrek aan bouwgrond en bouwvergunningen”, zegt hij. In Duitsland duurt het jaren om vergunningen te verkrijgen en grond om te zetten in bouwgrond. “Het knelpunt wordt veroorzaakt door bureaucratie en is niet te wijten aan een gebrek aan stenen”.